新築がお好きですか? 砂原庸介著 |
これからの、住宅や、マンションはリサイクル法のようなものが、絶対に必要となってくるでしょうね!!
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2019年 03月 01日
しかし、これからの日本は、難しい問題が目白押しですね・・・・
そうか、新築、新築と求めてきたのは、政府の政策等の影響があるのですね、 タワーマンションが終末期を迎えた時は、どうするんでしょうね!! これからの、住宅や、マンションはリサイクル法のようなものが、絶対に必要となってくるでしょうね!! 安倍政権は、景気が落ち込まないことしか考えていないので、「新築」住宅を抑えるなんて発想は絶対に出てこないでしょうね。 著者は、 結局、新築住宅の抑制や中古住宅市場の育成といった取り組みが重要となる と提案していますが、実現はなかなか難しいものがありそうですね。 <抜書> ・住宅をめぐる選択、持家住宅か賃貸住宅か? 自分で住むことを考えて購入する場合は、空室リスクのような取引費用を気にせずにより大きな住宅を購入することができるが、他人に貸すことを考えると、取引費用が高くなる規模の大きな住宅は購入しにくい。結果として大きな住宅が賃貸に出されることが少なくなり、・・・・・自分自身で住宅を購入することが求められてしまうのである。 ・例えば2010年代の安倍内閣の経済政策でも、消費税導入で落ち込んだ住宅需要の喚起などが、依然政策として推進されている。 ・中古住宅の流通量が少ないことは、もともと作られた住宅の滅失が早いことともつながっている。国土交通省の推計によれば、アメリカやイギリスでは、住宅が滅失するまでの期間が70年から80年を超えるのに対して、日本ではそれが30年程度に過ぎないとされる。 ・そもそも日本の住宅ローンの源流は、「人生最大の買い物」に対する長期月賦販売だとされる。つまり、住み続けることを前提とした分割払いである。 ・賃貸住宅経営に零細事業者が多い理由はそれだけではない。相続対策として有利であるために、土地を持つ個人が小規模のアパートによる賃貸住宅事業を行うという指摘が重要である。 ・節税の利益なしに、賃貸料で投資を回収しようとする「プロ」の事業者にとって大きな脅威となる。賃貸住宅が過剰に供給されて価格が下がることに加えて、相続税対策が重要で、賃貸住宅からの侵入にはそこまでこだわらない「素人」と、いわば不公平な競争を行わなければならないからである。その結果、・・・・・貧弱な賃貸住宅が支配的になっていく。 ・強い借り手保護を行ったことは、戦後の住宅政策にも大きな影響を与える遺産として遺された。極めて強い借り手保護政策によって貸し手にとっての取引費用が大きくなったことである。 ・持家社会の枷ー戦後インフレーションが進む一方で、 戦時中に発令された地代家賃統制令の影響もあり、 民間の賃貸住宅供給が進まなかったために、都市の人々であっても持家を建設するほかなかったからである。家主にとって割に合わない賃貸住宅が十分に供給されることがなく、以前の賃貸住宅が売却されたものも含めて、家族向けの住宅として持ち家が増加していくことになった。 ・経済成長が止まり人口の減少に向かう中で都市の再編が求められるとき、強い個別的利益の主張はそれを困難にする。現状の維持が優先され、都市全体を見据えた再編に対する強い反発をもたらすからである。現在の日本の都市は、少ない移動がもたらす近隣コミュニティの存在とそれをとりまく政治制度に支えられた個別的利益の主張に向かい合わなくてはならないのである。 ・分譲マンションが困難に直面するのは、その終末期である。現在、老朽化する分譲マンションは増加しており、建て替えを必要とするものも少なくない。しかしこれまで建て替えに成功したのは、建て替えによって大きな開発利益を得ることができる一部の分譲マンションに限られており、今後そのような分譲マンションが増える見込みが薄い。 ・使わなくなった住宅を解体すると、多くの場合はそれまでの6倍もの固定資産税を払う必要が生まれることになる。そのために、売れない土地であれば古くなっても住宅を解体することがなく、そのまま放置する所有者が少なくないのである。 ・新潟県見附市のように、所有者が空き家を解体することによって上がってしまう固定資産税額を軽減する措置を設けている自治体もある。これらはいずれも所有者が自ら積極的に解体を認めることを支援する取り組みとなっている。 ・コンパクトシティーへの政策の効果は期待された通りであるとは言い難い。青森市では、・・・・再開発ビルは破綻し市長がその責任をとって辞任するなどの政治問題となっている。富山市でも、新しい商業施設が赤字なだけでなく、従来の商店街とも過当な競争となって衰退が加速しているという。また両市とも、郊外については居住者が減っているというわけではない。 ・コンパクトシティーの困難さが、政府が人々の住まいの選択に影響与えることの難しさを示している。 ・本書で明らかにしたことは、人々が主に新築の住宅を購入するという選択が、購入者の好みというよりも、様々な個別の法律や規範、慣習などによって相互補完的に支えられてきたということである。 ・多くの新築住宅が供給される背景には、土地利用の規制が緩く、新たな土地が継続的に供給されてきたことがある。住宅の開発によって、民間事業者が大きな開発利益を得るとともに、人々が相対的に安い新築住宅を手にすることができた。 ・人口増加が止まった現在、日本の持ち家式社会は深刻な問題を抱えている。・・・・・人々は、賃貸住宅や中古住宅という選択を持たず、いちど購入した新築住宅に縛られがちである。その所有者に利用されず、賃貸住宅として利用されることも中古住宅として売却されることもない住宅は空き家として放置され、地域に負の影響もたらす外部性を生み出すことにもなる。 ・日本の持ち家社会では、中古住宅市場が弱く、住宅が1世代で使い捨てにされてしまうことが多いために、必ずしも住宅が引退後の所得を引き出す手段として使われているわけではない。 ・利便性の高い東京湾岸といえども、将来的に管理が困難になることが考えられる様なタワーマンションも大量に建設されており、仮にその一部が将来管理運営に行き詰まり、「負の遺産」となった場合には処理が極めて困難になると考えられる。 ・新築住宅の建設を抑制すれば、その一方で中古住宅市場の育成は急務となる。 ・日本の場合、まずは中古住宅と同様に特に規模の大きな賃貸住宅で生ずる取引費用を下げる努力は必要だろう。住宅が過剰となり、分譲マンションも含めた既存の持ち家が賃貸になされる可能性が高くなっていく中で、借り手側だけでなく貸し手側についても正当な保護を与えることが求められる。・・・・結局、新築住宅の抑制や中古住宅市場の育成といった取り組みが重要となる。 ・日本における持ち家社会という「制度」のもとで所有権が強調されることが、住宅にかかる費用が大きくて移動が難しいことの裏返しだとも考えられる。永住する「終の棲家」を前提とせず、ライフスタイルに応じた積み替えを促すことができるようになれば、所有権を強調しない新たな「制度」な現れるかもしれしれない。 ・「負の遺産」となってしまった住宅を政府が処理するのが難しい中で、政府に求められるのは、まず「負の遺産」となるような住宅を生み出さないことである。すでに述べたように、新築住宅の建設を抑制することは重要である。 ・住宅は私たちが人生で最も出費する対象の1つであり、利害が絡む交渉は厳しくなる。もちろん個人がそれぞれに自己利益を追求するのを完全に抑制することはできないだろうが、一定の規律を与えていくことを模索する必要がある。
by nandemokoukisin
| 2019-03-01 11:50
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